личный кабинет
|
| новости | Как легально инвестировать в недвижимость?
 Какой объект инвестиций первым делом приходит на ум человеку, размышляющему о вложении свободных денег? Депозит? Драгоценные металлы? Недвижимость? Именно так эти инвестиционные инструменты можно расположить по степени доступности для вкладчика.
Безусловно, стоимость «входного билета» для инвестирования в недвижимость гораздо выше, чем для любого другого вложения средств, но при определенной их сумме инвестиции в недвижимость могут приносить доход, сравнимый с размещением денег на депозите. Но при принятии решения об инвестировании в недвижимость необходимо учитывать множество нюансов: в какой вид недвижимо-
сти и каким способом вкладывать средства, как извлекать доход
и т.д.
Читайте об этом в материале С. Литовко журнала "Юрист в строителстве" № 3, 2010 г.
Инвестор, размышляющий о вложении своих денег в недвижимость, может выбирать между жилой и нежилой недвижимостью. Любая недвижимость,
приобретаемая с инвестиционными целями, предназначена, во-первых, для сохранения денег при росте цен на недвижимость, а во-вторых, для получения вкладчиком рентного дохода от ее последующей сдачи в аренду.
Вложение денежных средств в жилую недвижимость заключается в приобретении квартир либо жилых домов.
При инвестировании в нежилую (коммерческую)недвижимость потенциальный инвестор имеет больший выбор: офисные и торговые центры и помещения, складские помещения.
Для мелких частных инвесторов в западных странах, а также в России существуют фонды, которые аккумулируют денежные средства физических лиц и вкладывают их в недвижимость.
Каким образом вложить деньги в недвижимость?
Существует два варианта вложения денег как в жилую, так и в нежилую недвижимость: долевое строительство и покупка уже готовой недвижимости на вторичном рынке.
Долевое строительство жилья регулируется Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» и принятыми в его развитие постановлениями Правительства. Долевое строительство коммерческой недвижимости регулируется только общими положениями ГК.
При данном варианте вложений инвестор имеет определенное преимущество в цене покупки: на ранних этапах строительства цены за 1 м2 более низкие по сравнению с ценами на вторичном рынке. Однако при инвестировании в недвижимость посредством долевого строительства вкладчик несет определенные риски, главный из которых — недобросовестность застройщика и, как следствие, невыполнениедоговорных обязательств в установленный срок.
Необходимо учитывать, что застройщики очень редко сдают объекты в установленные сроки, причем сдача объекта может затягиваться как на несколько месяцев — до устранения недоделок, так и на несколько
лет — из-за отсутствия финансирования, споров с подрядчиками и по многим иным причинам.
Для инвестора целесообразно становиться дольщиком на двух этапах строительства:
1) самом первоначальном (этапе проектирования), когда цена недвижимости является самой низкой, так как застройщик, как правило, заинтересован в дополнительном финансировании. Но стоит учитывать, что на этом этапе риск полного невыполнения либо ненадлежащего выполнения (обычно в виде нарушения сроков строительства) застройщиком своих обязательств чрезвычайно велик;
2) максимально приближенном к сроку сдачи объекта в эксплуатацию, когда риск «влезть в долгострой» незначителен.
Финансирование долевого строительства коммерческой недвижимости представляет определенную проблему для дольщика. Классическими вариантами являются привлечение следующих источников:
- собственных средств;
- заемных средств, в том числе кредитов банков.
Собственные средства дольщика — самый надежный вариант финансирования долевого строительства помещения. Отметим снова, срок сдачи объекта, указанный в проектно-сметной документации и даже в договоре долевого строительства, будет, скорее всего, превышен со стороны застройщика. В таком случае дольщик может только огорчиться из-за упущенной выгоды, связанной с планируемой эксплуатацией объекта недвижимости, но нести каких-либо иных рисков он не будет.
Заемные средства подразделяются на займы субъектов хозяйствования и кредиты банков.
В случае привлечения займов физическим лицом основную роль в принятии решения со стороны займодавца будут играть субъективные факторы.
Что же касается кредитных ресурсов банков, то ситуация для потенциального дольщика также является неоднозначной. Инструкция о порядке предоставления (размещения) банками денежных средств в форме кредита и их возврата, утвержденная постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 30.12.2003 № 226, предоставляет банкам большие возможности для кредитования. Так,
банки освобождены от необходимости выдачи кредитов только на конкретные цели, но это отнюдь не означает, что их представители не могут интересоваться, на какие цели берется кредит.
Однако основным моментом при принятии решения о выдаче кредита является должное обеспечение возврата кредита. Таким образом, дольщик, планирующий привлечь банковский кредит в качестве источника финансирования долевого строительства недвижимого имущества, должен осознавать, что банк не сможет выдать кредит без надлежащего обеспечения. Как правило,обеспечением не могут являться права на недвижимость, которая будет создана в будущем посредством долевого строительства.
Финансовые риски при расторжении договора долевого строительства выражаются в следующем.
Во-первых, за время строительства в связи с инфляционными процессами сумма вложенных денег в пересчете на иностранную валюту (например, доллары) может измениться (будет меньше, чем уплаченная при заключении договора долевого строительства.
Во-вторых, возврат денежных средств для дольщиков жилой недвижимости происходит в соответствии с Положением о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.09.2006 № 1207, и возвращаемые денежные средства подлежат индексации.
В отличие от расторжения договора долевого строительства жилья расторжение договора при строительстве объектов коммерческой недвижимости регулируется общими нормами ГК и положениями самого документа. По этой причине большинство застройщиков закрепляют в договоре достаточно жесткие условия его расторжения по желанию дольщика, и прежде всего это касается условий возврата денег.
Так, например, в договоре может присутствовать пункт следующего содержания: «Возврат денежных средств должен быть произведен не позднее 90 рабочих дней после продажи помещения дольщика новому дольщику» либо «При расторжении договора по инициативе дольщика последний выплачивает в адрес застройщика неустойку в размере 15 % от суммы договора».
Кто может инвестировать в недвижимость?
Как управлять недвижимостью?
и многое другое читайте в полной версии материала
в журнале "Юрист в строительстве" № 3
Источник: журнал "Юрист в Строительстве"
Все новости компании журнал "Юрист в Строительстве"
|
|
